[운영 리포트] 공실 리스크를 운영사에 넘기는 방식: ‘확정 수익 구조’의 실체

1. 임대 운영의 선택지: ‘노력’으로 버틸 것인가, ‘구조’를 바꿀 것인가?

자산 규모가 소형(20세대 미만)일 때는 임대인 개인이 성실하게 관리해도 큰 문제가 없습니다. 하지만 세대 수가 늘어나고 입·퇴실이 특정 시기에 몰리기 시작하면 상황은 달라집니다.

단 한두 실의 공실이 전체 현금흐름과 대출 상환 계획을 흔드는 재무적 상수가 되는 시점, 임대인은 중요한 선택의 기로에 섭니다. "내가 더 열심히 관리할 것인가, 아니면 공실 책임 자체를 전문가에게 넘길 것인가?"

2. ‘확정 수익형 운영 구조 (Master Lease)’의 정의

‘확정 수익형 운영 구조’는 업계에서 보통 *마스터리스(Master Lease)*라고 불리며, 다음과 같은 원리로 작동합니다.

• 구조적 핵심: MGRV와 같은 전문 운영사가 건물 전체 혹은 다수의 호실을 일괄 임차하여 운영하며, 임대인에게는 실제 입주율과 관계없이 매월 약정된 확정 임대료를 지급합니다.

• 관계의 단순화: 임대인의 관리 대상은 수십 명의 개별 세입자가 아닙니다. 임차인은 오직 ‘MGRV(법인)’ 한 곳으로 단일화되며, 모든 행정 및 리스크 관리는 운영사의 책임이 됩니다.

3. 이 구조가 ‘책임 운영’이 되기 위한 전제 조건

모든 운영사가 임대인의 리스크를 완벽히 인수할 수 있는 것은 아닙니다. 확정 수익 구조가 성립하려면 다음의 역량이 반드시 전제되어야 합니다.

1. 리스크 인수(Underwriting) 능력: 공실 발생 시에도 임대료를 선지급할 수 있는 자본력과 책임 경영 체계.

2. 데이터 기반 수요 분석: 시장 변화를 실시간으로 추적하여 객실당 순영업이익(NOI)을 방어하는 시스템.

3. 통합 시설 관리(FM) 인프라: 입주 관리부터 민원 대응, 시설 노후화 방지까지 하나의 플랫폼에서 구동되는 통합 솔루션.

운영사가 단순히 관리를 ‘대행’하는 수준을 넘어, *리스크를 직접 인수(Acquisition)*할 수 있을 때 비로소 이 구조는 지속 가능해집니다.

4. 검토 대상: 이런 신호가 있다면 ‘구조의 전환’이 필요합니다

확정 수익형 운영 구조는 ‘더 높은 수익’을 쫓기보다, ‘수익의 변동성을 제로(Zero)화’ 하여 자산의 건전성을 높이려는 임대인에게 최적화된 선택입니다.

• 재무적 압박: 현금흐름의 변동성이 대출 이자 상환 등 재무 계획에 영향을 주기 시작할 때.

• 운영 피로도: 관리 업무가 본업이나 일상을 방해하여 ‘건물주’가 아닌 ‘관리 노동자’가 된 기분을 느낄 때.

• 전문성 갈증: 자산을 개인의 경험이 아닌, 데이터와 기업형 시스템으로 업그레이드하고 싶을 때.

5. MGRV는 이 구조를 어떻게 운영하는가

MGRV는 단순히 관리를 대신해주는 업체가 아닙니다. 우리는 임대인의 운영 리스크를 법인의 책임으로 인수하여 자산의 성격 자체를 ‘변동 자산’에서 ‘확정 수익 자산’으로 전환합니다.

• 리스크 전가: 모든 공실과 연체 리스크는 MGRV가 100% 부담합니다.

• 투명한 리포팅: 매월 발행되는 통합 운영 리포트를 통해 현장에 가지 않고도 자산의 모든 지표를 통제합니다.

• 자산 가치 상승: 기업형 FM 매뉴얼을 통해 노후화를 늦추고 브랜드 가치를 더해 향후 매각(Exit) 시 프리미엄을 형성합니다.

내 자산도 확정 수익 구조로 전환이 가능할까?

모든 건물이 이 구조에 적합한 것은 아닙니다. MGRV는 지금 계약을 제안하기보다, 귀하의 자산이 구조적으로 검토 대상이 되는지 먼저 판단해 드립니다.