마스터리스 계약으로 안정적인 월세 수익 만드는 법
마스터리스 계약이란?
마스터리스(Master Lease)는 건물주가 건물 전체 또는 다수의 호실을 전문 운영사에게 일괄 임대하는 계약 방식입니다. 운영사는 건물주에게 고정 임대료를 지불하고, 개별 호실을 다시 최종 입주자에게 임대하여 운영합니다.
쉽게 말해, 건물주의 임차인이 개별 세입자들이 아니라 전문 운영사 단 한 곳이 되는 것입니다. 이 단순한 구조 변화가 건물주에게 엄청난 안정성을 가져다줍니다.
일반 임대 vs 마스터리스 계약 구조 비교
일반 임대 구조
건물주 ↔ 세입자 A (계약, 관리, 수금)
건물주 ↔ 세입자 B (계약, 관리, 수금)
건물주 ↔ 세입자 C (계약, 관리, 수금)
... (30실이면 30개의 개별 계약)
마스터리스 계약 구조
건물주 ↔ 운영사 (단일 계약, 고정 수익)
운영사 ↔ 세입자 A, B, C... (운영사가 관리)
마스터리스 계약의 핵심 장점
1. 공실 리스크 완전 제거
마스터리스 계약의 가장 큰 장점은 공실 리스크를 100% 제거할 수 있다는 점입니다.
일반 임대에서는 30실 중 5개가 비면 수익이 83%로 떨어집니다. 성수기와 비수기의 입주율 차이로 매달 수익이 들쭉날쭉합니다. 하지만 마스터리스 계약에서는 실제로 몇 개 호실이 비어 있든 건물주는 매달 동일한 고정 임대료를 받습니다.
실제 사례로 보는 공실 리스크 제거 효과
동대문 근처 25실 원룸 건물 김 건물주님의 경우:
직접 운영 시: 월별 입주율 60~95% 변동
최저 수익 월: 750만원 (입주율 60%, 15실)
최고 수익 월: 1,187만원 (입주율 95%, 24실)
평균 수익: 약 950만원
마스터리스 계약 후:
고정 월 임대료: 1,000만원
변동폭: 0원
예측 가능성: 100%
김 건물주님은 "이제 매달 1일이면 정확히 1,000만원이 입금됩니다. 공실이 몇 개인지 확인할 필요도 없어요. 이 안정감이 정말 큽니다"라고 말합니다.
2. 월세 미납 걱정 제로
개별 임대에서 월세 미납은 건물주의 큰 스트레스입니다. 연락이 두절된 세입자, 경제적 어려움으로 월세를 밀리는 임차인, 계약금만 내고 잠적하는 경우까지... 이런 상황에서 건물주는 독촉 전화를 하고, 내용증명을 보내고, 최악의 경우 법적 절차를 밟아야 합니다.
마스터리스 계약에서는 이런 걱정이 완전히 사라집니다. 운영사가 건물주의 유일한 임차인이므로, 개별 입주자가 누구든, 그들이 월세를 내든 안 내든 건물주와는 무관합니다. 운영사는 매달 정해진 날짜에 정확히 임대료를 지불할 의무가 있습니다.
3. 예측 가능한 현금흐름
사업을 하든, 재무 계획을 세우든, 대출 상환을 하든 예측 가능한 현금흐름은 매우 중요합니다.
일반 임대에서는 "이번 달에 월세가 얼마나 들어올까?"를 매달 걱정해야 합니다. 공실이 생기면 수익이 줄고, 월세 연체가 있으면 현금흐름이 꼬입니다. 연간 예산을 세우기도 어렵습니다.
마스터리스 계약은 다릅니다. 3년 계약을 체결했다면, 향후 36개월 동안 매달 얼마가 입금될지 정확히 알 수 있습니다.
4. 관리 업무 완전 위임
마스터리스 계약에서 건물주의 역할은 단 하나입니다. 매달 임대료 받기. 그게 전부입니다.
임차인 모집, 계약서 작성, 입주자 관리, 시설 유지보수, 민원 처리, 퇴실 관리, 원상복구 확인 등 모든 운영 업무는 운영사의 몫입니다.
건물주가 더 이상 하지 않아도 되는 일들
부동산 중개사무소 방문 및 임차인 모집
잠재 임차인과 연락하고 방 보여주기
계약서 작성 및 계약금·보증금 관리
매달 월세 입금 확인 및 미납자 독촉
보일러, 수도, 전기 등 시설 문제 대응
늦은 밤이나 주말 긴급 민원 처리
퇴실 시 원상복구 검사 및 보증금 정산
30개 호실 상태 주기적 점검
마스터리스가 특히 유리한 건물 유형
대학가 원룸 건물
계절적 수요 변동이 큰 곳
방학 시즌 공실률이 높은 곳
외국인 유학생 수요가 있는 곳
역세권 다가구/다세대
20실 이상 규모
직장인, 학생 혼합 수요
안정적 임대 수요 지역
도심 오피스텔
단기 임대 수요가 많은 곳
관리가 까다로운 소형 다수 호실
외국인 비즈니스 고객 유치 가능 지역
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